Näin lasket vierasmajan tuoton
Yöhintaa katsoessa on helppo kuvitella, paljonko vierasmaja voisi tuottaa.
Parempi tapa on laskea taaksepäin koko investoinnista.
Peruslaskelma on yksinkertainen:
Vuokratulot − käyttökulut = tulo ennen rahoituskuluja ja veroja
Investoinnin tuoton selvittämiseksi tätä tuloa verrataan sitten sijoitettuun kokonaissummaan.
Vaihe 1: Arvioi vuokratulot
Aloita realistisesta yöhinnasta ja odotetusta käyttöasteesta.
Esimerkiksi:
100 € × 120 yötä = 12 000 €
Näin saat vuotuisen bruttovuokratulon.
Tärkeä sana on brutto.
Se on summa ennen käyttökuluja.
Vaihe 2: Laske käyttökulut
Arvioi seuraavaksi kohteen vuotuiset ylläpitokulut.
Niihin voi kuulua:
- Siivous
- Sähkö ja lämmitys
- Vesi
- Internet-yhteys
- Vakuutukset
- Kunnossapito
- Alustojen palkkiot
- Kulutustarvikkeet
- Hallinnointi
- Kirjanpito ja verot
Jos käyttökulut olisivat esimerkiksi 3 000 €:
12 000 € − 3 000 € = 9 000 €
Ennen rahoituskuluja ja veroja jää 9 000 €.
Vaihe 3: Laske kokonaisinvestointi
Investointiin kuuluu muutakin kuin itse rakennus.
Hankkeesta riippuen kokonaiskustannuksiin voi kuulua:
- Rakennus
- Tontti
- Tontin valmistelu
- Perustukset
- Kuljetus
- Nosturityöt
- Liittymät
- Kalusteet
- Pihatyöt
- Luvat
Jos koko hanke maksaisi esimerkiksi 100 000 €, laskelma perustuisi 100 000 €:oon eikä pelkkään rakennuksen hintaan.
Vaihe 4: Laske yksinkertainen tuotto
Yksinkertainen vuosituoton laskukaava on:
Vuositulo ÷ kokonaisinvestointi × 100
Yllä olevalla esimerkillä:
9 000 € ÷ 100 000 € × 100 = 9 %
Kyseessä on yksinkertaistettu toiminnan tuotto, ei taattu sijoitustuotto.
Siinä ei huomioida rahoitusta, veroja, poistoja, kiinteistön arvon muutoksia eikä tulevia suuria korjauksia.
Käyttöaste muuttaa kaiken
Sama kohde voi tuottaa hyvin erilaisia tuloksia sen mukaan, kuinka usein se on varattuna.
Yöhinnalla 100 €:
- 60 yötä = 6 000 €
- 120 yötä = 12 000 €
- 180 yötä = 18 000 €
Siksi optimistiset käyttöasteoletukset voivat saada sijoituksen näyttämään paperilla paljon paremmalta kuin se todellisuudessa on.
Yleensä kannattaa laskea useampi skenaario.
Varovainen
Matalampi käyttöaste ja realistiset kulut.
Odotettu
Kohtuullinen arvio vertailukohteiden perusteella.
Vahva
Korkeampi käyttöaste tai hinta, jos kysyntä osoittautuu odotettua vahvemmaksi.
Jos sijoitus toimii vain vahvimmassa skenaariossa, se on tärkeää tietoa.
Omalla käytöllä on hintansa
Jos käytät vierasmajaa itse, niitä öitä ei voi vuokrata.
Se ei tarkoita, että oma käyttö olisi huono ratkaisu.
Se tarkoittaa vain, että se pitää ottaa laskelmassa huomioon.
Vierasmaja voi tuoda sekä taloudellista että henkilökohtaista arvoa, mutta nämä kaksi käyttötapaa kilpailevat samoista vapaista öistä.
Älä unohda pitkää aikaväliä
Vuotuinen vuokratulo on vain osa kokonaiskuvaa.
Kiinteistöllä voi olla arvoa myös konkreettisena omaisuutena, ja sen voi mahdollisesti myydä tulevaisuudessa.
Toisaalta rakennukset vaativat kunnossapitoa, ja niiden arvo voi laskea tai ne voivat vaatia investointeja ajan mittaan.
Realistinen laskelma tarkastelee siksi sekä vuotuista toimintaa että kiinteistön pitkän aikavälin omistamista.
Yksinkertainen kaava
Hyvä lähtökohta on:
(Vuotuiset vuokratulot − käyttökulut) ÷ kokonaisinvestointi × 100
Se ei kerro sijoituksesta kaikkea.
Se antaa kuitenkin paljon selkeämmän kuvan kuin pelkkä yöhinta.
Tärkeintä on käyttää realistisia lukuja.
Todelliseen paikalliseen kysyntään perustuva varovainen laskelma on paljon hyödyllisempi kuin vaikuttava tuotto, joka perustuu täydelliseen käyttöasteeseen.