So berechnen Sie die Rendite eines Gästehauses
Es ist verlockend, einen Übernachtungspreis anzusehen und sich auszumalen, was ein Gästehaus einbringen könnte.
Besser ist es, von der Gesamtinvestition aus rückwärts zu rechnen.
Die Grundrechnung ist einfach:
Mieteinnahmen − Betriebskosten = Ergebnis vor Finanzierung und Steuern
Um die Rendite der Investition zu verstehen, setzen Sie dieses Ergebnis anschließend ins Verhältnis zum gesamten investierten Betrag.
Schritt 1: Mieteinnahmen schätzen
Beginnen Sie mit einem realistischen Übernachtungspreis und der erwarteten Auslastung.
Zum Beispiel:
100 € × 120 Nächte = 12.000 €
Das ergibt die jährlichen Bruttomieteinnahmen.
Das entscheidende Wort ist brutto.
Es ist der Betrag vor Abzug der Betriebskosten.
Schritt 2: Betriebskosten berechnen
Schätzen Sie als Nächstes die jährlichen Kosten für den Betrieb der Unterkunft.
Dazu können gehören:
- Reinigung
- Strom und Heizung
- Wasser
- Internet
- Versicherung
- Instandhaltung
- Plattformgebühren
- Verbrauchsmaterialien
- Verwaltung
- Buchhaltung und Steuern
Betragen die Betriebskosten zum Beispiel 3.000 €:
12.000 € − 3.000 € = 9.000 €
Es bleiben 9.000 € vor Finanzierung und Steuern.
Schritt 3: Gesamtinvestition berechnen
Zur Investition gehört mehr als nur das Gebäude.
Je nach Projekt können zu den Gesamtkosten gehören:
- Gebäude
- Grundstück
- Grundstücksvorbereitung
- Fundament
- Transport
- Kraneinsatz
- Hausanschlüsse
- Möblierung
- Außenanlagen
- Genehmigungen
Kostet das gesamte Projekt zum Beispiel 100.000 €, basiert die Rechnung auf 100.000 € – nicht nur auf den Kosten des Gebäudes.
Schritt 4: Einfache Rendite berechnen
Eine einfache jährliche Renditeberechnung lautet:
Jahresergebnis ÷ Gesamtinvestition × 100
Mit dem Beispiel von oben:
9.000 € ÷ 100.000 € × 100 = 9 %
Das ist eine vereinfachte Betriebsrendite, keine garantierte Anlagerendite.
Finanzierung, Steuern, Abschreibungen, Wertveränderungen der Immobilie und künftige größere Reparaturen sind darin nicht berücksichtigt.
Die Auslastung verändert alles
Dieselbe Unterkunft kann je nach Buchungshäufigkeit ganz unterschiedliche Ergebnisse liefern.
Bei 100 € pro Nacht:
- 60 Nächte = 6.000 €
- 120 Nächte = 12.000 €
- 180 Nächte = 18.000 €
Deshalb kann eine optimistisch angesetzte Auslastung eine Investition auf dem Papier deutlich besser aussehen lassen, als sie tatsächlich ist.
Meist ist es besser, mehrere Szenarien durchzurechnen.
Vorsichtig
Niedrigere Auslastung und realistische Kosten.
Erwartet
Eine plausible Schätzung auf Basis vergleichbarer Unterkünfte.
Stark
Höhere Auslastung oder höhere Preise, falls die Nachfrage stärker ist als erwartet.
Wenn sich die Investition nur im stärksten Szenario rechnet, ist das eine wichtige Erkenntnis.
Eigennutzung hat ihren Preis
Wenn Sie das Gästehaus selbst nutzen, stehen diese Nächte nicht zur Vermietung zur Verfügung.
Das heißt nicht, dass Eigennutzung eine schlechte Entscheidung ist.
Sie sollte nur in die Rechnung einfließen.
Ein Gästehaus kann finanziellen und persönlichen Wert zugleich bieten – doch beide Nutzungen konkurrieren um dieselben verfügbaren Nächte.
Denken Sie an die lange Sicht
Die jährlichen Mieteinnahmen sind nur ein Teil des Bildes.
Die Immobilie hat womöglich auch einen Wert als realer Vermögenswert und ließe sich später verkaufen.
Gleichzeitig brauchen Gebäude Instandhaltung, können an Wert verlieren oder im Laufe der Zeit Investitionen erfordern.
Eine realistische Rechnung betrachtet daher sowohl den jährlichen Betrieb als auch das langfristige Eigentum an der Immobilie.
Die einfache Formel
Ein guter Ausgangspunkt ist:
(Jährliche Mieteinnahmen − Betriebskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Sie verrät nicht alles über die Investition.
Aber sie liefert ein deutlich klareres Bild als der Übernachtungspreis allein.
Am wichtigsten ist, mit realistischen Zahlen zu rechnen.
Eine vorsichtige Kalkulation auf Basis der tatsächlichen Nachfrage vor Ort ist weit nützlicher als eine beeindruckende Rendite, die auf perfekter Auslastung beruht.